京都市山科区でマンション屋根調査！大規模修繕に向けた劣化診断と報告書
2025.12.30
みなさんこんにちは！街の屋根屋さん京都南店です！ 本日は、京都市山科区のマンション管理組合様より、「次期大規模修繕工事を控えているが、屋上や斜壁の劣化状況がわからず、修繕予算の根拠が出せない」というご相談をいただき、詳細な劣化診断調査に伺いました。 理事会やオーナー様へのプレゼン…
京田辺市で陸屋根の錆びとベランダ防水を調査！雨漏り前のメンテナンス提案
まずはドローンを使って、普段は見えない屋根の上を全体的にチェックしました。 こちらのお住まいは、瓦屋根と、平らな「陸屋根（りくやね）」が組み合わさった形状です。
写真を見ると、陸屋根の縁にある金属部分（笠木といいます）や、アンテナの足元に赤錆が発生しているのが分かりますね。 鉄にとって錆は、人間でいう「虫歯」のようなもの。放っておくとどんどん穴が開いて、そこからお家の中に水が入ってしまいます！
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続いて、お客様が気にされていたベランダの床面です。 全体的に黒ずんでいて、表面のコーティング（トップコート）が劣化しています。 まだ防水層そのものが破れているわけではありませんが、このまま放置すると、ひび割れや膨れの原因になり、防水機能が失われてしまいます。まさに「塗り替えのサイン」が出ている状態ですね！
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ベランダの表面が色あせてきたら要チェック！トップコートの重要性がわかります。
さらに詳しく見ていくと、屋根の「谷」になっている部分の板金（谷板金）が、茶色く変色していました。 ここは屋根に降った雨水が集まって流れる「川」のような場所なので、他の場所よりも何倍も負担がかかります。ここで錆びて穴が開くと、即・雨漏り直結です！
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そして、こちらは「箱樋（はこどい）」と呼ばれる、建物の内側に設けられた雨樋です。 中を覗き込んで、防水層の状態や、排水口（ドレン）に詰まりがないかを入念にチェックしました。 箱樋は落ち葉やゴミが詰まりやすく、一度詰まるとプールのように水が溜まってオーバーフロー（逆流）してしまう危険な場所なんです。 今回はまだ機能していましたが、表面の劣化が見られるため、メンテナンスの時期に来ています。
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シート防水やウレタン防水など、場所によって最適な工法が変わります。
最後に、瓦屋根と陸屋根がぶつかる「取り合い（とりあい）」部分も確認しました。 違う素材同士がくっついている場所は、地震の揺れなどで隙間ができやすく、雨水が侵入しやすい弱点になりがちです。
今回は、錆びた板金部分の交換や塗装、そしてベランダと陸屋根の防水トップコートの塗り替え（ウレタン防水保護塗装）を中心としたメンテナンスプランをご提案することになりました。
お客様にも「写真で見せてもらって、どこが悪いのかハッキリ分かって安心した！」と喜んでいただけました！
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